奈良地方裁判所競売物件情報 - 開札代金納付について

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■開札・代金納付について

Ｑ１. 開札期日には、どのような手続が行われるのですか。

　開札期日は裁判所内の売却場で開かれます。開札期日では、執行官が入札期間中に提出された入札書の入った封筒を開封し、入札した人の名前と入札金額を順次読み上げ、一番高い値段で入札した人が誰かを決めます。
　この一番高い値段で入札した人のことを、「最高価買受申出人」といいます。
　なお、その他に、次順位買受申出人（Ｑ５参照）を決めることがあります。

Ｑ２. 入札した人は、開札期日に必ず出席しなければならないのですか。

　出席する義務はありません。開札期日に欠席しても、また入札金額の呼上げのときに売却場にいなくても、一番高い値段で入札した人は、最高価買受申出人になります（ただし、一番高い値段で入札した人が2人以上いるときは、Ｑ３をご覧ください。）
　ただ、2番目に高い値段で入札した人は、売却場に立ち会っていないと次順位買受けの申出ができません（Ｑ５参照）から、ご注意ください。

Ｑ３. 一番高い値段で入札した人が２人以上いるときは、最高価買受申出人はどうやって決めるのですか。

　（１）その最高価で入札した人が開札期日に1人以上出席していれば、その出席している人だけで、先の入札価額以上の価額で再入札を行い、最高価買受申出人を決めます（民事執行規則42条1項）。再入札の際に売却場にいなければ、再入札に参加することができません。
　（２）再入札したところ、同じく一番高い値段で入札した人が２人以上となったときは、再々入札は行わず、くじで最高価買受申出人を決めます。
　（３）その最高価で入札した人が誰も開札期日に出席していなければ、その場で、「くじ」で決めます（民事執行規則42条2項）。その入札した人が全員再入札を辞退したときも同じです。

Ｑ４. 最高価買受申出人が決まった後の手続はどうなりますか。

　最高価買受申出人が決まると、裁判所は、開札期日の約1週間後に売却決定期日を開き、最高価買受申出人に不動産を売却することを許可するかどうかを決定します。期間入札においては、売却決定期日はあらかじめ決められていますので、期間入札の公告や売却予定一覧表でご確認ください。
　そして、民事執行法71条に定められた不許可事由がなければ、売却は許可されることになります。許可されると、裁判所は売却許可決定の写しを掲示場に掲示して、その内容を公告します（買受人には決定書を送付していません。）。
売却許可決定に対しては、決定の日から1週間以内(※数え方)であれば、利害関係人が不服申立て（執行抗告）をすることができます。その期間内に執行抗告がなければ、売却許可決定は確定し、次の代金納付の手続（Ｑ９参照）へ進みます。

※不服申立期間は決定の日を含めないで数えます。たとえば、決定の日が月曜日であれば、次の週の月曜日までが不服申立期間となります。

Ｑ５. 私の入札金額は、入札した人の中で２番目に高額でしたが、この場合はどうなるのですか。

　その入札金額が、最高価買受申出人の入札金額から保証の額を差し引いた額よりも高額であるときは、次順位買受けの申出ができます。たとえば、最高価買受申出人の入札金額が2000万円、保証の額が300万円のときは、２番目の入札金額が1700万円（＝2000万円－300万円）より高額であれば、この申出ができることになります。
　この場合は、執行官が次順位買受けの申出ができる旨を催告しますので、申出をしたいときは、執行官にその旨告げてください申出の際、執行官作成の期間入札調書に署名押印していただきます。）。
　なお、開札期日が終了すると、その後にこの次順位買受けの申出をすることはできません。また、いったん次順位買受けの申出をされますと、後でその申出を撤回することははできません。

Ｑ６. 次順位買受けの申出をした場合、その後の手続はどうなるのですか。

　最高価買受申出人が指定された期日までに残代金を納付しないときに、次順位買受けの申出をした方に対して、裁判所が売却を許可するかどうか決定することになります（民事執行法80条2項）。
　なお、次順位買受けの申出をした方の買受申出保証金は、最高価買受申出人が残代金を納付するまではお返しすることができませんので、ご注意ください。

Ｑ７. 開札期日に欠席したのですが、開札の結果はどうしたら分かりますか。

　開札結果は、開札日当日の遅くとも午後5時までに、このホームページの「開札結果情報」に掲載します（通常は午後4時ころには掲載しています。）。このホームページでは具体的な個人名や法人名は表示されません。
　開札日の翌日以降は、さらに裁判所の掲示板に開札結果の一覧表が掲示されますし、不動産競売係に電話でお問い合わせいただければ、お答えいたします。

Ｑ８. 入札した物件を落札することができませんでした。入札の際に納めた保証金は返してもらえるのですか。

　入札しても落札できなかった方の保証金は、入札した方が入札の際にあらかじめ指定された銀行口座に振り込んでお返しいたします（次順位買受申出人についてはＱ６をご覧ください。）。入札後に取下げ、変更などで売却が中止されたときも、同じようにしてお返しいたします。
　なお、返還の手続はなるべく早くするようにしていますが、会計事務処理等の都合上、実際にご指定の銀行口座に振り込まれるのに若干の日数を要しますので、ご了承ください。

Ｑ９. 代金納付とは、どのような手続ですか。

　売却許可決定が確定したら、買受人には残りの代金を納めていただきます。これを「代金納付」といいます。
　売却許可決定が確定した後数日すると、代金納付の期限（通常は売却許可決定確定の約１か月後です。）を記載した通知書と代金納付について詳しく記載した説明書が、「特別送達」という特殊な書留郵便で裁判所から送られてきますので、詳しくはそちらをご覧ください。代金納付の具体的な手続については、このホームページでも簡潔に説明しています。（こちら）
　代金納付の手続で注意しなければならないのは、残代金を裁判所の銀行口座に振り込んだだけでは代金納付を完了したことにはならない、ということです。つまり、残代金を振り込んだ後、定められた期限までに裁判所の窓口で所定の手続を完了しなければなりません（民事執行法78条）。

Ｑ１０. 期限までに代金を納付しない場合はどうなるのですか。

　期限までに代金納付手続を完了しないと、買受人は物件を買い受ける権利を失い、入札の際に納めた保証金も返還されません。その保証金は、次回以降に不動産が売却されたときは、債権者等への配当の原資になります（民事執行法80条１項、86条１項3号）。
　また、代金が納付されないときは、その不動産は再び売却に付されることになりますが、代金を納付しなかった買受人はその不動産を買い受けることができなくなります（入札して落札できたとしても、売却が許可されません。（民事執行法71条４号ロ））。
　なお、残代金の工面ができないという理由で代金納付期限の延期や買受申出の撤回を申し出られても、まず認められません。したがって、入札しようとするときは、取引のある金融機関等にあらかじめ相談するなどして、資金の準備をしておかなければなりません。

Ｑ１１. 買受人は、買い受けた不動産の所有権をいつ取得するのですか。

　代金納付手続（Ｑ９参照）を完了した時に不動産の所有権を取得します。
　ただし、所有権移転登記手続は、裁判所が代金納付手続の完了後に行うことになる結果、所有権取得日と若干のずれを生じます。

Ｑ１２. 所有権移転登記は、いつなされるのですか。

　代金納付手続が完了すると、すみやかに所有権の移転、担保権の抹消などの登記を管轄の登記所（法務局）に嘱託します。ただし、登記嘱託に必要な書類、登録免許税及び郵便切手がすべて提出されていることが前提です。
　登記嘱託の手続は裁判所書記官が行いますので、通常の不動産取引でみられる司法書士への手数料等の費用はかかりません。
　移転登記等が完了したら、裁判所は登記所から返送されてきた登記識別情報を特別送達郵便で買受人にお送りします。
　登記所にもよりますが、以上の一連の手続には、概ね代金納付から10日から2週間ほどかかりますので、しばらくの間お待ちください。

Ｑ１３. 住宅用家屋に関する減税措置を受けたいのですが、いつまでに何をする必要がありますか。

　まず、この減税措置を受けるには一定の要件を満たしている必要があり、要件を満たしていれば、「住宅用家屋証明書」の交付を受けることができます。この証明書は、買い受けた不動産の所在地の市町村役場に申請して交付を受けることになりますので、詳しいことについては、あらかじめ当該市町村役場にお問い合わせください。
住宅用家屋証明書の交付を受けられたら、事前に固定資産評価証明書と住宅用家屋証明書を裁判所あてにファクシミリ送信し、登録免許税の計算を依頼してください。また、代金納付手続の際、住宅用家屋証明書を裁判所の窓口に提出して、減税措置を受けたい旨申し出てください。
　これにより、家屋に対する登録免許税の税率（通常は1000分の20）が1000分の３に軽減されます。
なお、この減税措置は、前述の登記嘱託（Ｑ11参照）の際にしか受けられず、登記後は減税措置を受けられないとされていますので、ご注意ください。

Ｑ１４. 買い受けた物件に付いている抵当権の登記は抹消してもらえるのですか。

　抵当権や根抵当権の登記は、所有権の移転登記と同時にすべて抹消されます。このほか、差押えや仮差押え、破産の登記などもすべて抹消されます。
　また、賃借権の登記や仮登記についても、物件明細書に売却により効力を失わない旨記載されているもの以外は抹消します。したがって、ほとんどの賃借権の登記や仮登記は抹消されることになります。

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